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- Pflegekasse & Pflegefinanzierung
Was ist eine Umkehrhypothek?
Viele Senior:innen machen sich im Alter Gedanken um ihre finanzielle Lage. Sie möchten sich häufig noch Wünsche erfüllen wie ein neues Auto oder einen Kurzurlaub. Auch die eigenen Kinder finanziell zu unterstützen, steht bei manchen Menschen auf der Wunschliste. Doch die Rente lässt in der Regel keine großen Sprünge zu. Wer nicht zusätzlich Geld an die Seite gelegt hat, muss sich dann stark einschränken. Es gibt jedoch eine Möglichkeit, das Eigenheim zu Geld zu machen, und zwar mit der sogenannten Umkehrhypothek.
Wir verraten Ihnen heute, was hinter diesem Modell steckt. Außerdem geben wir Ihnen alternative Tipps, um die Finanzen im Alter aufzubessern.
Das Wichtigste in Kürze
- Bei der Umkehrhypothek erhalten Menschen eine Einmalzahlung oder eine jährliche bzw. monatliche Überweisung von der Bank.
- Die Immobilie dient als Sicherheit, Zinsen oder eine Tilgung fallen nicht an.
- Zieht die betroffene Person aus der Immobilie aus oder verstirbt, können die Erben die Schulden begleichen und das Haus erwerben. Alternativ geht das Haus an die Bank.
- Die Bank geht keinerlei Risiken ein, daher ist die Auszahlungssumme gemessen am Immobilienwert oft gering.
- In Deutschland ist die klassische Umkehrhypothek vom Markt verschwunden.
- Sinnvolle Alternativen können Baukredite, ein Teilverkauf oder eine Leibrente sein.
Umkehrhypothek: Definition und Ablauf
Die Umkehrhypothek bezeichnet eine Aufnahme von Schulden, die Rentner:innen zu Lebzeiten nicht mehr zurückzahlen. Diese Form der Immobilienverrentung stammt ursprünglich aus den USA und wird dort als Reverse Mortgage bezeichnet.
Eigentlich ist die Umkehrhypothek nicht mehr als ein Kreditvertrag, bei dem Sie Ihre Immobilie als Sicherheit anbieten und dafür vom Kreditgeber entweder eine Einmalzahlung, monatliche Ratenzahlungen oder eine Mischform aus beiden erhalten.
Sie bleiben weiterhin Eigentümer oder Eigentümerin der Immobilie, häufen jedoch steigende Schulden an, da Sie weder für Zinsen noch für die Tilgung aufkommen. Das Darlehen wird dabei gleichzeitig als Grundschuld im Grundbuch eingetragen – die Auszahlungen sind steuerfrei.
Handlungsbedarf ergibt sich erst, wenn die Immobilie durch einen Umzug ins Pflegeheim oder das Ableben nicht mehr genutzt wird. Hier bestehen dann verschiedene Möglichkeiten:
- Rückzahlung der Schulden durch die Erb:innen – die Immobilie bleibt in deren Besitz.
- Übergang der Immobilie in das Eigentum des Kreditgebers und Verwertung durch diesen.
- Verkauf der Immobilie durch bisherige Eigentümer:innen und Rückzahlung der Schulden.
Gut zu wissen!
Wenn Sie sich Eigentum zulegen, nehmen Sie normalerweise ein Annuitätendarlehen auf – dabei zahlen Sie ganz klassisch jeden Monat Ihre Schulden an die Bank zurück. Bei der Umkehrhypothek drehen Sie den Spieß um (daher der Name Umkehrhypothek). Die Bank zahlt Ihnen in der Regel einen monatlichen Betrag, Ihre Immobilie dient dabei als Sicherheit und fällt später oft in den Besitz der Bank.
Umkehrhypothek: Rechenbeispiel
Die verschiedenen Finanzprodukte sind für viele Menschen, nicht nur für Senior:innen, oft nicht auf einen Blick nachvollziehbar. Kein Wunder, denn die Berechnung, die dahintersteht, ist komplex. Auch die Berechnung für eine Umkehrhypothek stützt sich auf viele Faktoren, beispielsweise auf die Lebenserwartung der Eigentümer:innen und den vorliegenden Immobilienwert. Deshalb ist eine individuelle Einschätzung der Situation unbedingt wichtig.
Gerne möchten wir Ihnen an dieser Stelle eine grobe Vorstellung geben, damit Sie ungefähr wissen, was eine Umkehrhypothek für Sie bereithält.
In unserem Beispiel besitzt Ihre Immobilie einen Wert von 400.000 Euro. Zunächst rechnet die Bank einen Risikoabschlag ab, dieser beträgt in der Regel 25 %. Damit bleiben 300.000 Euro übrig, die nun als Darlehenswert gelten. Legen wir eine Laufzeit von 20 Jahren zugrunde, ergibt sich eine monatliche Zahlung von 1250 Euro.
Rechenbeispiel für die Umkehrhypothek auf einen Blick:
- Immobilienwert: 400.000 €
- abzüglich Risikoabschlag von der Bank in Höhe von 25 % (0,25 x 400.000 €) = 400.000 € – 100.000 € = 300.000 €
- Darlehenswert: 300.000 €
- Laufzeit: 20 Jahre (300.000 € / 20 Jahre = 15.000 €)
- Umkehrhypothek-Zahlung: 15.000 € jährlich oder 1250 € monatlich (15.000 € / 12 Monate)
Achtung: Diese Beispielrechnung für die Umkehrhypothek berücksichtigt keine zusätzlichen Gebühren, die die Bank erhebt und keinen Zinssatz. Wenn Sie tatsächlich eine Umkehrhypothek in Anspruch nehmen, reduziert sich die jährliche oder monatliche Zahlung dadurch nochmals deutlich.
Problem der Umkehrhypothek
Bei dem Abschluss einer Umkehrhypothek mit dem Kreditgeber steht weder fest, wie alt die Eigentümer:innen des Hauses werden, noch, wie sich der Wert der Immobilie in dieser Zeit entwickelt. Da eine Bank hier keinerlei Risiken eingeht, liegt die Bewertung der Immobilie deutlich unter dem tatsächlichen Wert.
Weitere Probleme sind die vergleichsweise hohen Zinsen für das Darlehen und anfallende Gebühren wie die Abschlussgebühr und die Rückversicherung des Kreditgebers gegen das Langlebigkeitsrisiko.
Falls nicht gesondert vereinbart, sind Sie auch weiterhin für die Instandhaltungskosten verantwortlich. Braucht Ihr Haus beispielsweise ein neues Dach, können hohe Kosten auf Sie zukommen. Viele Senior:innen möchten ihren Kindern etwas vererben. Sind Ihre Kinder jedoch nicht in der Lage, die durch die Umkehrhypothek angehäuften Schulden zurückzuzahlen, geht die Immobilie an die Bank.
Umkehrhypothek: Vorteile und Nachteile
Auf den ersten Blick klingt das Konzept gelungen – Sie können weiterhin in Ihrem Haus wohnen und erhalten jeden Monat eine Geldsumme hinzu. Doch nüchtern betrachtet hat die Umkehrhypothek viele Nachteile und eher wenige Vorteile.
Vorteile der Umkehrhypothek
- Verbleiben in der eigenen Immobilie
- Zusätzliche monatliche oder jährliche Zahlung
Nachteile der Umkehrhypothek
- Die Auszahlung ist gemessen an den Immobilienwert eher gering
- Das Erbe könnte entfallen
- Anfallende Instandhaltungskosten
- Zusätzliche Gebühren für Notar, Grundbuch und die Bank
- Hoher Zinssatz
Umkehrhypothek, kein Modell für den deutschen Markt?
Wenn Sie sich hierzulande Umkehrhypothek-Angebote einholen möchten, suchen Sie vergebens. Die klassische Umkehrhypothek ist derzeit in Deutschland beinahe gänzlich vom Markt verschwunden. Das hat mehrere Gründe. Zum einen haben die anhaltend niedrigen Zinsen das Modell für Anbieter unattraktiv gestaltet.
Laut Kreditexpert:innen ist das mangelnde Angebot aber auch durch die europäische Wohnimmobilienkreditrichtlinie (WIKR) bedingt. Sie wurde im März 2016 umgesetzt und veranlasst Banken zu der Annahme, dass eine Hypothek am Lebensende der Kreditnehmer:innen abbezahlt sein muss. Bei einer Umkehrhypothek wäre das nicht der Fall.
Einige unseriöse Anbieter:innen versuchen allerdings dennoch, mit den Senior:innen Geld zu machen, und verkaufen teilweise Produkte, bei denen hohe Schulden drohen. Der Verbraucherschutz Hessen rät daher tendenziell eher von dieser Form der Rentenaufbesserung ab.
Alternativen zur Umkehrhypothek in Deutschland
Da es hierzulande keine klassische zeitlich begrenzte Umkehrhypothek gibt, können Sie auf Alternativen zurückgreifen. Die gute Nachricht: Sie müssen auf eine finanzielle Freiheit im Alter nicht verzichten.
Folgende Finanzprodukte können Ihnen dabei helfen:
- Baukredite für Rentner:innen: Früher war es sehr schwierig, einen Kredit im höheren Alter von der Bank zu erhalten. Das hat sich glücklicherweise geändert. Sind Sie in der Lage, die monatlichen Rückzahlungen zu bewältigen, und besitzen Sie zusätzlich eine Sicherheit wie eine Immobilie oder eine Lebensversicherung, können ihre Chancen gut stehen. Übrigens: Bei einem Baukredit beginnen Sie sofort mit der Tilgung und den Zinszahlungen. Entsprechende Angebote erhalten Sie bei Ihrer Hausbank oder bei Kreditvermittler:innen.
- Leibrente für Senior:innen: Hinter der Leibrente steckt ein einfaches aber sehr originelles Konzept: Sie verkaufen Ihre Immobilie an einen entsprechenden Anbieter oder eine private Person. Dafür erhalten Sie eine monatliche Zahlung und ein lebenslanges Wohnrecht. Tilgungsgebühren oder Zinsen fallen nicht an.
- Teilverkauf der Immobilie: Wie die Bezeichnung bereits vermuten lässt, verkaufen Sie nur einen Teil Ihrer Immobilie – dafür erhalten Sie im Gegenzug einen Kaufpreis. Auch bei dem Teilverkauf bleiben Sie in Ihrer Wohnung oder Ihrem Haus wohnen, müssen allerdings eine monatliche Nutzungsgebühr einplanen.
CHECKLISTE
Vergleich Leibrente vs. Immobilienteilverkauf
Ein Überblick unterschiedlicher Möglichkeiten, um im Alter finanziellen Spielraum zu gewährleisten.
So finden Sie einen guten Anbieter für Finanzprodukte
Es ist nachvollziehbar, dass Senior:innen im Alter ihre finanzielle Situation aufwerten möchten. Das gilt selbstverständlich auch für pflegebedürftige Menschen. Sie haben meist spezielle Wünsche, um ihr Wohnumfeld ihrer Pflegesituation anzupassen. Die Pflegekasse beteiligt sich übrigens mit bis zu 4000 Euro an wohnumfeldverbessernden Maßnahmen. Voraussetzung ist allerdings ein vorliegender Pflegegrad.
Pflegebedürftige Menschen haben aber natürlich nicht nur Wünsche rund um ihre Pflegesituation. Einen Urlaub am Strand verbringen, eine Schifffahrt buchen, das Haus neu einrichten oder einfach mehr Geld für Eventualitäten zur Verfügung haben – warum sich Senior:innen für Finanzprodukte im Alter interessieren hat viele Gründe. Trotzdem raten wir Ihnen zur Vorsicht. Auch wenn das schnelle Geld reizvoll ist, sollten Sie sich genau darüber informieren, welche Verpflichtungen Sie mit dem Kreditvertrag eingehen. Außerdem ist es wichtig, die Anbieter vorab genau unter die Lupe zu nehmen.
Folgendes spricht für seriöse Anbieter:
- Mitarbeiter:innen informieren Sie persönlich und eingehend über verschiedene Finanzprodukte.
- Sie erhalten genauen Einblick in die Wertermittlung Ihrer Immobilie und die Berechnung der Zahlungen.
- Niemand drängt Sie zu einer Vereinbarung oder zu einer Unterschrift.
- Sie können jederzeit nachfragen und erhalten gezielte Informationen.
- Bewertungen auf Internetplattformen oder im eigenen Umfeld hinterlassen ein positives Bild.
FAQ – Häufige Fragen zur Umkehrhypothek
Wie funktioniert die Umkehrhypothek?
Bei der Umkehrhypothek zahlen Sie nicht an die Bank, sondern diese an Sie. Dabei bieten Sie Ihre Immobilie als Sicherheit an und erhalten eine monatliche Zahlung.
Warum gibt es die klassische Umkehrhypothek nicht in Deutschland?
Die niedrigen Zinsen haben die Umkehrhypothek lange Zeit für Anbieter nicht attraktiv gemacht. Außerdem leiten Banken von der europäischen Wohnimmobilienkreditrichtlinie (WIKR) den Gedanken ab, dass eine Hypothek zu Lebzeiten abgegolten sein muss.
Was kostet eine Umkehrhypothek?
Banken können bei der Umkehrhypothek neben einem vergleichsweise hohen Zinssatz auch weitere Gebühren erheben. Informieren Sie sich vor dem Vertragsschluss, auch bei ähnlichen Konzepten, unbedingt über die individuellen Kosten. Ansonsten drohen hohe Schulden.
Für wen lohnt sich die Umkehrhypothek?
Die Umkehrhypothek bietet sich für Menschen an, die sich zusätzliche (monatliche) Zahlungen im Alter erschließen möchten. Vor Vertragsschluss sollten Betroffene aber alle Vor- und Nachteile abwägen, damit sich keine unnötigen Schulden anhäufen.
