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Was ist ein Immobilien-Teilverkauf?

Im Alter „flüssig“ sein, um sich kleine und große Wünsche zu erfüllen – vielen Menschen über 65 Jahren ist das schlichtweg nicht möglich. Eine Befragung der Deutschen Leibrenten Grundbesitz AG zeigt: Jeder Dritte besitzt zwar ein Eigenheim, ansonsten aber keine erwähnenswerten Geld- oder Vermögensanlagen. Um doch noch finanzielle Unabhängigkeit zu erreichen, entscheiden sich einige Senior:innen für den Immobilien-Teilverkauf.

Wir verraten Ihnen, was hinter diesem Konzept steckt und ob es Nachteile dabei gibt.

Das Wichtigste in Kürze

  • Bei einem Immobilien-Teilverkauf veräußern Besitzer:innen einen Teil ihrer Immobilie.
  • Neben Häusern können auch Wohnungen oder Grundstücke teilweise verkauft werden.
  • Bei einem Immobilien-Teilverkauf fällt ein Nutzungsentgelt von etwa 5 % des Verkaufspreises oder mehr an.
  • Verkaufende können durch das sogenannte Nießbrauchrecht weiterhin in dem Objekt wohnen.
  • Betroffene sollten bei einem Teilverkauf die Vertragsbedingungen genau prüfen.
  • Alternativen zum Immobilien-Teilverkauf sind die Leibrente oder die Umkehrhypothek.

Wie funktioniert der Immobilien-Teilverkauf?

Der Begriff „Immobilien-Teilverkauf“ verrät bereits, um was es geht. Sie verkaufen einen Teil Ihrer Immobilie, beispielsweise 20 % oder 50 %. Für diesen Immobilienanteil wird ein Kaufpreis fällig, den die kaufende Person an Sie zahlt. Bei dem Haus-Teilverkauf wird die kaufende Person automatisch zum stillen Teilhaber des Objektes.

An Ihren Wohnverhältnissen muss sich mit dem Immobilien-Teilverkauf nichts ändern – indem Sie eine monatliche Nutzungsgebühr an die kaufende Person zahlen, können Sie weiterhin in dem Haus wohnen. Das Konzept zählt zu den Modellen der sogenannten Immobilienverrentung.

Mehr Geld im Alter: Der Haus-Teilverkauf im Vergleich mit anderen Optionen

Die Immobilie, in der Sie wohnen, hat einen gewissen Wert. Genau das können Sie sich im Alter zunutze machen.

Optionen, um mit dem Eigentum im Alter Geld zu verdienen:

  • das Objekt vermieten
  • die Immobilie verkaufen
  • das Objekt beleihen
  • ein Teil der Immobilie verkaufen

Das Objekt vermieten: Sie könnten Ihr Eigenheim beispielsweise vermieten, um in ein kleineres Objekt zu ziehen – so erhalten Sie Mieteinnahmen. Allerdings sind damit regelmäßige bürokratische Verpflichtungen, beispielsweise im Rahmen der Steuererklärung, verbunden. Außerdem können Sie Ihr Haus dann in der Regel nicht mehr selbst bewohnen.

Die Immobilie verkaufen: Natürlich haben Sie jederzeit die Möglichkeit, Ihr Eigentum zu veräußern und so eine große Summe auf einen Schlag zu erhalten. Allerdings ist auch hier der Haken, dass Sie das Objekt räumen müssen – Ihr Lebensmittelpunkt verlagert sich dann auf eine andere Immobilie.

Das Objekt beleihen: Eine weitere Alternative zum Teilverkauf von Grundstück und Haus ist eine Beleihung. Die Bank erhält Ihr Eigentum dann als Sicherheit und Sie im Gegenzug einen Kredit. Wenn Sie mit einem höheren Lebensalter mit diesem Wunsch an eine Bank herantreten, gibt es meist eine Absage. Sollte die Bank dem Kredit zustimmen, müssen Sie häufig schlechte Kreditkonditionen akzeptieren.

Einen Teil der Immobilie verkaufen (Immobilien-Teilverkauf): Hierbei handelt es sich um eine Zwischenlösung. Sie verkaufen nur einen Teil Ihrer Immobilie und können weiterhin darin wohnen. Das Geld für den Haus-Teilverkauf erhalten Sie umgehend. Allerdings müssen Sie hier mit einer monatlichen Nutzungsgebühr rechnen, die der kaufenden Person zusteht.

Pflegehelden Checkliste Leibrente Vs Immobilienteilverkauf

CHECKLISTE

Vergleich Leibrente vs. Immobilienteilverkauf

Ein Überblick unterschiedlicher Möglichkeiten, um im Alter finanziellen Spielraum zu gewährleisten.

Gut zu wissen!

Wenn Sie sich über einen Immobilien-Teilverkauf informieren, lesen Sie häufig von einem Teilverkauf mit Nießbrauch. Bei dem Veräußerungsmodell wird der Nießbrauch in das Grundbuch eingetragen. Das bedeutet für Sie: Sie können Ihr Eigentum weiterhin vollumfänglich nutzen, also beispielsweise darin wohnen oder es vermieten. Achtung: Das Nießbrauchrecht erlischt in der Regel mit dem Versterben der Nießbraucher:innen oder nach Ablauf der festgelegten Dauer.

Teilverkauf Haus, Teilverkauf Eigentumswohnung & Teilverkauf Grundstück

Teilverkauf ist nicht gleich Teilverkauf. Hier kommt es stark darauf an, um welche Art von Objekt es sich handelt. Irrtümlicherweise nehmen viele Menschen an, dass es einen Immobilien-Teilverkauf nur bei einem Haus gibt. Allerdings können Sie auch eine Eigentumswohnung oder ein Grundstück teilweise verkaufen.

Immobilien-Teilverkauf beim Haus

Nehmen wir an, Ihre Immobilie hat einen Wert von 1 Million und Sie wünschen sich 500.000 Euro. In dem Fall veräußern Sie die Hälfte Ihres Hauses an eine kaufende Person. Das wird im Grundbuch in Abteilung I festgehalten. Schließlich müssen die Änderungen bei den Eigentumsverhältnissen vermerkt sein. Sie als vorheriger Alleineigentümer sind nun noch zur Hälfte Eigentümer, die kaufende Person ebenfalls zu einer Hälfte.

Dennoch können Sie das ganze Haus nutzen, indem ein Nießbrauchrecht eingeräumt wird, dass Sie im Gegenzug für ein Nutzungsentgelt erhalten.

Übrigens: Im Rahmen des Haus-Teilverkaufs wird Ihr Objekt nicht wirklich geteilt. Es ist also nicht so, dass Sie das Obergeschoss behalten und die kaufende Person das Erdgeschoss bekommt. Wenn Sie sich für einen Haus-Teilverkauf entscheiden, kauft eine Person vielmehr Miteigentumsanteile.

Immobilien-Teilverkauf bei einer Wohnung

Ein Immobilien-Teilverkauf ist auch bei Wohnungen gängige Praxis. Für die Regelung des Wohnungseigentums gibt es das sogenannte Wohnungsgrundbuch, das ist eine Spezialform des Grundbuchs. Genauso wie bei einem Haus-Teilverkauf verkaufen Sie hier einen entsprechend hohen Anteil, damit Sie die Kaufsumme erhalten, die Sie sich vorstellen – die kaufende Person erwirbt dadurch einen Miteigentumsanteil an Ihrer Wohnung.

Generell gilt: Je mehr Geld Sie benötigen, desto höher fällt der Verkaufsanteil aus.

Teilverkauf eines Grundstücks

Abteilung I des Grundbuchs – hier stehen nicht nur Eigentümer:innen des Hauses, sondern auch die des Grundstückes. Wenn Sie einen Teil Ihres Grundstückes verkaufen, wird hier die kaufende Person mit dem zugehörigen Miteigentumsanteil aufgeführt.

Achtung: Bei der Grundstücksteilung kann eine ideelle oder reale Teilung mit Blick auf das Baurecht vorgenommen werden. Entscheiden Sie sich für eine reale Teilung, kann ein Flurstück in zwei Flurstücke geteilt werden. Die ideelle Teilung sieht keine Trennung vor, auch hier gibt es Miteigentumsanteile vor dem Hintergrund einer Eigentümergemeinschaft.

In drei Schritten zum Haus-Teilverkauf der privaten Immobilie

Der Immobilien-Teilverkauf ist in der Regel schnell abgewickelt. In nur 3 Schritten können Sie den Teilverkauf realisieren.

Schritt 1:

Ein unabhängiger Gutachter prüft Ihre Immobilie und bestimmt so ihren Wert. Am besten machen Sie sich schon davor Gedanken darüber, wie viel Geld Sie optimalerweise mit dem Teilverkauf bekommen möchten. Sie erhalten das Wertgutachten – sind Sie damit einverstanden, setzen Sie die kaufende Person darüber in Kenntnis, wie groß der Verkaufsanteil sein soll. Übrigens: Der größtmögliche Anteil liegt oft bei 50 %.

Schritt 2:

Sind Sie sich mit der kaufenden Person einig, erfolgt der Vertragsabschluss. Nun findet auch die Eintragung des Nießbrauchsrechts im Grundbuch statt. Der für den Teilverkauf vereinbarte Kaufbetrag wird direkt auf Ihr Konto überwiesen. Achtung: Sie haben in diesem Schritt die Möglichkeit, individuelle vertragliche Vereinbarungen mit der kaufenden Person zu treffen. So können Sie beispielsweise die Nutzungszeit festlegen. Wichtig ist nur, dass Sie die Vereinbarung rechtzeitig schriftlich festhalten.

Schritt 3:

An den Wohnverhältnissen ändert sich für Sie nichts – Sie leben weiterhin in Ihrem gewohnten Umfeld. Alternativ können Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung auch vermieten und zusätzliche Einnahmen generieren. In der Regel zahlen Sie monatlich eine Nutzungsgebühr an die kaufende Person. Wie hoch diese ausfällt, orientiert sich an dem Kaufpreis für den Immobilienanteil.

Teilverkauf Haus: Die Nachteile

Auch wenn ein Immobilien-Teilverkauf noch so gut klingt, gibt es einige Nachteile. Wenn Sie so wollen, zählt dazu auch das monatliche Nutzungsentgelt. Daneben fallen womöglich Instandhaltungskosten und eine Extragebühr für den späteren Komplettverkauf an.

Teilverkauf Haus: Nachteile im Überblick

  • Ein Nutzungsentgelt fällt an: Je größer der Verkaufsanteil und je wertiger die Immobilie, desto höher fällt das Nutzungsentgelt aus. Oft liegt das Nutzungsentgelt bei ungefähr 5 % des Auszahlungsbetrages – einige Vermittler setzen aber auch deutlich höher an. Für das Premium-Paket, bei dem das Nutzungsentgelt nicht jährlich oder alle 10 Jahre angepasst wird, rufen diese durchaus 6,73 % – 7,58 % auf. Bei einem Immobilienwert von 640.042 Euro und einer Auszahlungssumme von 100.000 Euro sind das 561 bis 632 Euro monatlich.
  • Zusätzliche Kosten bei Komplettverkauf: Möchten Sie Ihre Immobilie später komplett an einen Dritten verkaufen, kann durchaus eine sogenannte Durchführungsgebühr anfallen – diese beträgt beispielsweise 4,5 % des Verkaufspreises. Auch ein Serviceentgelt oder eine Abwicklungsvergütung kann bei einem vollständigen Verkauf auf dem Plan stehen. Wie hoch die Zusatzkosten ausfallen, das entscheiden Anbietende offenbar selbst.
  • Instandhaltungskosten bleiben bestehen: Egal, ob Sie ein Haus oder eine Wohnung besitzen – Investitionen lassen sich auf Dauer nicht vermeiden. Entweder, weil eine Reparatur oder eine Modernisierung ansteht. Anbieter beteiligen sich in der Regel nicht an Instandhaltungskosten oder Modernisierungskosten. Auch wenn Sie beispielsweise nur noch 80 % Ihres Hauses besitzen, müssen Sie dann die volle Summe für eine neue Heizungsanlage oder energetische Sanierungen einplanen.

Teilverkauf Erfahrungsberichte: Fiktives Beispiel eines Pflegebedürftigen

Nicht alle Menschen haben die gleichen Optionen, wenn es darum geht, sich finanzielle Freiheiten zu beschaffen. Vor allem die Möglichkeiten von älteren und pflegebedürftigen Personen sind eingeschränkt. Schließlich müssen Senior:innen dadurch, dass sie nicht mehr arbeiten, mit dem auskommen, was sie haben – das sind eventuelle Rücklagen und die Rente. Auch Pflegebedürftige müssen in der Regel gut mit den Leistungen der Pflegekasse haushalten. Sich kleine und große Wünsche im Handumdrehen zu erfüllen, das ist meistens nicht möglich. Ein Teilverkauf kann dann eine Option sein, so wie in unserem fiktiven Beispiel.

Marianne Bach ist 68 Jahre alt und möchte ihr Haus altersgerecht umbauen. Da sie einen Pflegegrad besitzt, erhält sie von der Pflegekasse einen Zuschuss für wohnumfeldverbessernde Maßnahmen in Höhe von 4000 Euro. Leider reicht das noch nicht, denn für die umfangreichen Maßnahmen benötigt sie weitere 100.000 Euro. Die Bank konnte ihr leider keinen zufriedenstellenden Kredit anbieten. Da ihr Haus einen Wert von 1 Million Euro hat, veräußert sie an einen Teilkäufer 10 % ihrer Miteigentumsanteile. Zwar zahlt Frau Bach nun monatlich ein Nutzungsentgelt, hat aber die nötige Summe für die Sanierungsmaßnahmen schnell zur Hand.

Ist der Immobilien-Teilverkauf sinnvoll?

Diese Frage lässt sich nicht für alle Menschen pauschal mit einem „Ja“ oder „Nein“ beantworten. Schließlich kommt es hier stark auf die Ausgangslage an. Wer schnell Geld benötigt, aber von der Bank keinen Kredit mit akzeptablen Konditionen erhält, kann mit dem Immobilien-Teilverkauf eine Alternative beanspruchen.

Allerdings raten wir Ihnen dazu, die Vertragsbedingungen genau zu prüfen und verschiedene Konstellationen durchzuspielen. Klären Sie beispielsweise ab, wie der Rückkaufpreis berechnet wird. Das kann für Ihre Erbenden wichtig sein, die das Haus womöglich zurückkaufen möchten. Planen Sie außerdem unbedingt die Nutzungsgebühr mit ein. Zahlen Sie die monatliche Summe nicht, setzen Sie das lebenslange Nießbrauchrecht aufs Spiel – dann kann eine Räumung oder Zwangsversteigerung drohen.

Prüfen Sie außerdem andere Optionen. Mit der sogenannten Leibrente oder Umkehrhypothek können Sie Ihr Objekt ebenfalls weiterhin bewohnen.

FAQ – Häufige Fragen zum Immobilien-Teilverkauf

Bei dem Immobilien-Teilverkauf veräußern Eigentümer:innen Teile ihres Hauses oder ihrer Wohnung an eine kaufende Person. Diese erwirbt somit Miteigentumsanteile.

Teilverkäufer:innen müssen sich darüber im Klaren sein, dass ein monatliches Nutzungsentgelt anfällt. Außerdem können bei einem Komplettverkauf an einen Dritten später zusätzliche Kosten anfallen. Zudem sind vorherige Eigentümer:innen nach wie vor meist für die Übernahme der Instandhaltungskosten verantwortlich.

Grundsätzlich sollten Betroffene immer sämtliche Optionen überprüfen, die zur Verfügung stehen. Auch eine Leibrente oder eine Umkehrhypothek können sinnvoll sein.

Ein Gutachten ist sowohl eine Absicherung für Verkäufer:innen als auch für Käufer:innen. Mit einem Gutachten steht fest, wie viel die Immobilie wert ist.

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