Leibrente und Umkehrhypothek
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Leibrente und Umkehrhypothek

Im Alter besteht bei vielen Rentner*innen der Wunsch, den Lebensabend bis zum Ableben in den eigenen vier Wänden zu verbringen. Doch oft ist trotz des abbezahlten Eigenheims die monatliche Rente knapp und reicht kaum zur Deckung der Lebenshaltungskosten. In beiden Fällen können Leibrente und Umkehrhypothek eine Lösung bieten, die ein lebenslanges Wohnrecht sicherstellt und gleichzeitig für eine monatliche Zusatzrente sorgt.

Das Wichtigste in Kürze

  • Sowohl die Leibrente als auch die Umkehrhypothek eignen sich dazu, die monatliche Rente aufzustocken und bis ans Lebensende in der eigenen Immobilie zu leben.
  • Jedoch gelten diese Formen der Finanzierung durch hohe Gebühren und Sicherheitsabschläge beim Immobilienwert als teure Finanzprodukte, sodass der Verkauf der Immobilie meist lohnenswerter ist.
  • Vor allem die Umkehrhypothek ist hierzulande kaum verbreitet, auf diesem Markt gibt es mittlerweile viele schwarze Schafe. Umso wichtiger ist eine sorgfältige Prüfung der Wertermittlung und Verträge.

Was sind Leibrente und Umkehrhypothek?

Die Leibrente

Der erste Leibrentenvertrag geht auf das Jahr 1308 zurück. Im 16. Jahrhundert gab es in Italien dann sogar ganze Leibrentenbanken. In Deutschland ist die Praxis im BGB verankert. In der Schweiz findet sie ihren Niederschlag in Artikel 516 ff. des Obligationenrechts, in Österreich gilt die Leibrente gemäß § 1269 ABGB (Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch) als Glücksvertrag wie eine Wette – und unterstreicht damit den Beinamen der Leibrente als „Wette auf den Tod“.

Die Leibrente ist hierzulande in § 759 ff. BGB geregelt. Sie geht mit einem Wechsel der Eigentumsverhältnisse einher. Der Leibrentenempfänger erhält im Gegenzug für die Veräußerung des Eigenheims ein lebenslanges Wohnrecht sowie entweder eine einmalige Zahlung oder monatliche Beträge. Hier kann auch eine Vereinbarung erfolgen, dass deren Höhe regelmäßig an die Inflationsrate angepasst wird.

Eine solche Wertsicherungsklausel muss mit dem Preisklauselgesetz konform sein, d. h.:

  • für einen Zeitraum von mindestens zehn Jahren oder lebenslang geschlossen werden und
  • sich am amtlichen statistischen Lebenshaltungskostenindex orientieren.

Welches Ziel liegt der Leibrente zugrunde?

In erster Linie dient die Immobilienverrentung dazu, im Alter in den eigenen vier Wänden der abbezahlten Immobilie zu wohnen, auch wenn die Rente eigentlich nicht für den Unterhalt des Hauses ausreicht. Daneben können auch sentimentale Gründe eine Motivation sein, um im Alter nicht mehr umziehen zu müssen. Schließlich bietet sich eine selbstgenutzte Immobilie im Zweifel auch für die häusliche Pflege an, z. B. durch einen 24-Stunden-Pflegedienst. Dazu stehen Ihnen zwei Möglichkeiten zur Verfügung:

  • Leibrente
  • Umkehrhypothek

Welche Arten von Leibrenten gibt es?

Bei der bekanntesten Form, der Immobilienleibrente, wechselt die Immobilie den Besitzer, doch Sie erhalten bei der Übergabe die Zusicherung auf ein lebenslanges Wohnrecht. Beides wird vertraglich im Grundbuch verankert. Daneben gelten steuerrechtlich auch andere Rentenformen als Leibrenten:

  • Altersrente
  • Erwerbsminderungsrente
  • Erwerbsunfähigkeitsrente
  • Berufsunfähigkeitsrente
  • Hinterbliebenenrenten als Witwen- / Witwerrente
  • Waisenrente oder
  • Erziehungsrente

Wer bietet Leibrenten an?

Während Umkehrhypotheken für gewöhnlich über Banken und Versicherungen abgewickelt werden, gibt es für Leibrenten andere Anbieter. Neben Mitgliedern der eigenen Familie können dies auch Stiftungen oder Versicherungen, aber auch private Käufer sein.

Die Leibrente ist steuerlich relevant

Die Leibrente ist – anders als die Umkehrhypothek – als Einkunft nach § 22 f. EStG steuerlich relevant. Das betrifft jedoch nur den sogenannten Ertragsanteil, der mit steigendem Alter sinkt. Der Ertragsanteil ist praktisch der Zinsanteil, der die Verzinsung des Kapitals wiedergibt.

Bei einem 70-Jährigen sind hier nur 15 Prozent steuerpflichtig, bei einem 85-Jährigen nur noch 5 Prozent. Ob überhaupt eine Steuer anfällt, hängt auch von den sonstigen Einkünften ab.

Umgekehrt können Käufer die gezahlte Leibrente in Höhe des vom Alter abhängigen Ertragsanteils steuerlich abziehen. Nicht zuletzt deshalb lohnt es sich eventuell, eine innerfamiliäre Vereinbarung zur Leibrente offiziell vertraglich zu regeln.

Varianten der Leibrente

Varianteklassische Leibrenteabgekürzte Leibrente
(Höchstzeitrente)
verlängerte Leibrente
(Rentengarantiezeit)
So
funktioniert’s
  • regelmäßige Zahlung gegen einen Wert, die an das Leben einer Person gebunden ist
  • regelmäßige Zahlung gegen einen Wert, die an das Leben von 1–2 Personen gebunden ist
  • vereinbarte Höchstlaufzeit
  • regelmäßige Zahlung gegen einen Wert, die an das Leben von 1–2 Personen gebunden ist
  • vereinbarte Mindestlaufzeit
Pluspunkte
  • lebenslange Absicherung
  • bester Kompromiss
  • höhere Rente als bei der klassischen
  • Leibrente
  • nach dem Ende
    der Laufzeit endet die Rentenzahlung
  • höchste Leibrente
  • lebenslange Absicherung und bei Ableben Weiterzahlung der Leibrente an die Erben bis zum Ende der vereinbarten Laufzeit
  • mit Garantiezeit ist die Leibrente geringer als ohne Rentengarantiezeit
  • je länger die vereinbarte Mindestlaufzeit, umso niedriger die Leibrente
  • beste Absicherung

Quelle: https://www.haus.de/geld-recht/leibrente-immobilie

Die Umkehrhypothek

Die Umkehrhypothek bezeichnet eine Aufnahme von Schulden, die Sie als Rentner zu Lebzeiten nicht mehr zurückzahlen.

Diese Form der Immobilienverrentung stammt ursprünglich aus den USA und wird dort als Reverse Mortgage bezeichnet. Eigentlich ist sie nicht mehr als ein Kreditvertrag, bei dem Sie Ihre Immobilie als Eigentümer als Sicherheit anbieten und dafür vom Kreditgeber entweder eine Einmalzahlung, monatliche Ratenzahlungen oder eine Mischform aus beiden erhalten.

Sie bleiben weiterhin Eigentümer der Immobilie, häufen jedoch steigende Schulden an, da Sie weder für Zinsen noch für die Tilgung aufkommen. Das Darlehen wird dabei gleichzeitig als Grundschuld im Grundbuch eingetragen. Die Auszahlungen sind steuerfrei.

Handlungsbedarf ergibt sich erst, wenn die Immobilie durch einen Umzug ins Pflegeheim oder das Ableben nicht mehr genutzt wird. Hier bestehen dann verschiedene Möglichkeiten:

  • Rückzahlung der Schulden durch die Erben  die Immobilie bleibt in deren Besitz
  • Übergang der Immobilie in das Eigentum des Kreditgebers und Verwertung durch diesen
  • Verkauf der Immobilie durch den bisherigen Eigentümer und Rückzahlung der Schulden

Angebote vergleichen und Verträge sorgfältig prüfen

Es lohnt sich beim Vertragsschluss, genau hinzuschauen, da die Produkte deutlich voneinander abweichen. Das betrifft beispielsweise zeitlich befristete Monatsrenten, teilweise auch Zins- und Tilgungsraten während der Laufzeit, Altersvorgaben oder eine Festlegung der maximalen Beleihungsgrenze. Daneben variieren natürlich auch Darlehenszinssatz, Sicherheitsabschläge und andere Konditionen.

Problem der Umkehrhypothek

Bei dem Abschluss einer Umkehrhypothek mit dem Kreditgeber steht weder fest, wie alt der Eigentümer des Hauses werden wird, noch, wie sich der Wert der Immobilie in dieser Zeit entwickelt. Da eine Bank hier keinerlei Risiken eingeht, auch wenn der Eigentümer sehr alt werden sollte, liegt die Bewertung der Immobilie deutlich unter dem tatsächlichen Wert.

Ein weiteres Problem sind die vergleichsweise hohen Zinsen für das Darlehen als auch die anfallenden Gebühren wie die Abschlussgebühr und die Rückversicherung des Kreditgebers gegen das Langlebigkeitsrisiko.

Aufgrund der anhaltend niedrigen Zinsen ist die klassische Umkehrhypothek derzeit fast gänzlich vom Markt verschwunden. Einige unseriöse Anbieter versuchen allerdings dennoch, mit den Senior*innen Geld zu machen, und verkaufen teilweise Produkte, bei denen hohe Schulden drohen. Der Verbraucherschutz Hessen rät daher tendenziell eher von dieser Form der Rentenaufbesserung ab (https://www.focus.de/immobilien/finanzieren/verbraucherschuetzer-warnen-finger-weg-von-umkehrhypotheken-geben-sie-ihr-abbezahltes-haus-bloss-nicht-her_id_7851687.html).

Umkehrhypothek – darauf ist zu achten

Entscheiden Sie sich für eine Umkehrhypothek, gehen Sie wie folgt vor:

  1. Holen Sie ein vollständiges Gutachten über den Wert Ihrer Immobilie ein.
  2. Vergleichen Sie Angebote verschiedener Anbieter auf Basis des Gutachtens.
  3. Vergleichen Sie diese gegebenenfalls auch mit Alternativen wie der Leibrente oder einem Hausverkauf.
  4. Prüfen Sie den präferierten Anbieter anhand von Erfahrungsberichten, der Eigentumsverhältnisse und der Insolvenzabsicherung.
  5. Achten Sie auf eine vertragliche Absicherung für den Insolvenzfall des Anbieters.

Für wen eignet sich die Immobilienverrentung?

Zunächst ist die Verrentung der Immobilie natürlich für all jene Rentner*innen eine interessante Option, die ihre Rente mit einer konstanten monatlichen Zusatzsumme aufbessern möchten – vielleicht auch, um sich attraktive Extras wie Reisen leisten zu können, die Abwechslung in den Alltag bringen. Die Voraussetzung dafür ist natürlich eine eigene Immobilie, die grundsätzlich abbezahlt ist.

Gibt es keine Nachkommen oder andere Erben, denen man die Immobilie vermachen könnte, ist mit der Immobilienverrentung auch der Nachlass direkt geregelt.

Die Leibrente bietet sich vor allem an, um im betagten Alter in den eigenen vier Wänden zu bleiben und so einen Umzug in eine kleinere Wohnung oder in ein Pflegeheim zu vermeiden. Schließlich gibt es viele Möglichkeiten zur Pflege im häuslichen Umfeld.

Wichtige Vertragsbestandteile von Leibrente und Umkehrhypothek

Da es für die Leibrente keine gesetzlich vorgegebenen Standards hinsichtlich der Vertragsgestaltung gibt, obliegt die Ausgestaltung dem/der Käufer*in und dem/der Verkäufer*in. Um hier Nachteile und Kostenfallen zu verhindern, ist es durchaus ratsam, im Vorfeld eine notarielle Beratung zu nutzen.

Grundsätzlich ist es bei der Leibrente empfehlenswert, die Reallast der Leibrente dinglich im Grundbuch festzuhalten, damit Ihre Rechte schriftlich festgeschrieben sind.

Da auch in den Jahren, in denen Sie die Immobilie weiter bewohnen, Kosten für den Unterhalt und die Instandhaltung anfallen, ist es sinnvoll, vertraglich zu regeln, wer für diese aufkommt.

Kann der oder die Leibrentner*in die Immobilie nicht weiter nutzen, weil etwa ein Umzug ins Pflegeheim notwendig ist, gibt es die Möglichkeit, eine vertragliche Regelung für eine finanzielle Entschädigung zu vereinbaren.

Möglich ist auf der anderen Seite auch eine Insolvenz des neuen Eigentümers. Was passiert, wenn dieser zahlungsunfähig ist und die Leibrente nicht mehr regelmäßig leisten kann? Durch die Eintragung einer Reallast im Grundbuch ist in einem solchen Fall eine Zwangsversteigerung denkbar. Bei einer Leibrente bietet sich eine Rückübertragungsklausel an, die greift, wenn der Käufer mit den monatlichen Zahlungen in Verzug gerät. Diese Forderung muss notariell beglaubigt und im Grundbuch eingetragen werden.

Es ist durchaus in Betracht zu ziehen, eine Mindestlaufzeit zu vereinbaren. Dadurch können Sie Ihre Leibrente absichern, sollte ein früher Tod eintreten, durch den der Käufer ein echtes Schnäppchen machen würde. Stirbt der Leibrentner vor Ablauf dieser Frist, ist eine Fortsetzung der Zahlungen an die Erben sichergestellt.

Bewertung der Immobilie

Die Immobilie, die entweder direkt einen neuen Eigentümer findet oder als Absicherung des Kreditgebers dient, stellt die einzige Sicherheit dar. Da weder absehbar ist, ob der Empfänger der Zahlungen sehr alt wird, noch, wie sich der Wert der Immobilie in den kommenden Jahren entwickelt, rechnen Sie mit einem Sicherheitsabschlag, der den tatsächlichen Wert deutlich reduziert.

Auf das Bewertungsverfahren kommt es an

Zur Bewertung von Immobilien gibt es unterschiedliche Verfahren.

Für selbst genutzte Immobilien bieten sich das Sachwert- und das Vergleichswertverfahren an, in größeren Städten eignet sich das Vergleichswertverfahren. Dieses berücksichtigt weniger den Wert des Gebäudes selbst, sondern bezieht vor allem auch das Umland in die Wertermittlung ein. Das Sachwertverfahren hingegen basiert auf der Summe aus Bau- und Bodenwert.

Bestellt der potenzielle Käufer der Immobilie einen Gutachter ein, verlassen Sie sich nicht ausschließlich auf dessen Ergebnis. Ziehen Sie gegebenenfalls einen weiteren Gutachter zur Wertermittlung hinzu.

Die Höhe der Leibrente

Die Höhe der monatlichen Leibrente hängt im Wesentlichen von folgenden Faktoren ab:

  • persönliches Alter
  • Wert der Immobilie
  • Wert des Wohnrechts
  • Anzahl der Leibrentner
  • zeitlich befristete oder lebenslange Rente

Erfolgt der Vertragsschluss beispielsweise mit einem Paar, das gemeinsam eine Leibrente erhält, wird die Zahlung auch fortgesetzt, wenn einer der beiden stirbt. Weil die Lebenserwartung statistisch gesehen bei Frauen höher ist, wird bei der Berechnung diese herangezogen.

Da sich die Höhe der Leibrente anhand der statistischen Lebenserwartung bemisst, fällt sie höher aus, wenn das Alter bei Beginn höher ist.

Der Wert des Wohnrechts sagt schließlich aus, welchen Betrag die Immobilie bei einer Vermietung erzielen würde. Dieser wird von der monatlichen Leibrente abgezogen.

Beispiel: Frau W. stehen aufgrund des Immobilienwertes monatlich 2.000 Euro zu. Das Wohnrecht liegt bei 1.200 Euro. Sie erhält damit noch eine monatliche Leibrente von 800 Euro.

Die Leibrente berechnen

Zunächst ist es für die Höhe der Leibrente wichtig, den Wert Ihrer Immobilie zu kennen. Für einen groben ersten Eindruck gibt es dafür verschiedene Rechner im Internet.

Daneben sind zwei weitere Größen von Bedeutung. Das Wohnrecht entspricht der Höhe der Mietzahlungen, die sich mit der Immobilie erzielen ließen. Weiterhin ist das Alter entscheidend, aus dem sich der sogenannte Vervielfältiger ergibt. Dieser richtet sich nach der Lebenserwartung, die das Statistische Bundesamt anhand der sogenannten Sterbetafeln veröffentlicht.

Wichtige Formeln, um die Höhe der Leibrente zu überschlagen, sind die Folgenden:

Monatsmiete * 12 * Vervielfältiger = Gesamtwert Wohnrecht

Immobilienwert – Gesamtwert Wohnrecht = Gesamtwert Leibrente

Gesamtwert Leibrente / 12 / Leibrentenfaktor = Leibrente

 

Beispiel für die Berechnung der Leibrente

Herr B., 70 Jahre, lebt in einem Einfamilienhaus, das er auf Leihrentenbasis verkauft. Die Verzinsung wird mit 3,5 % jährlich angenommen.

  1. Wert des lebenslangen Wohnrechts

Mietwert * 12 Monate * Leibrentenfaktor = Wert des lebenslangen Wohnrechts:

700 Euro * 12 Monate * 10,113 = etwa 85.000 Euro

  1. Ermittlung des zu verrentenden Betrags

Wert der Immobilie – Wert des lebenslangen Wohnrechts = zu verrentender Betrag:

370.000 Euro – 85.000 Euro = 285.000 Euro

  1. Ermittlung der monatlichen Leibrente

zu verrentender Betrag / 12 Monate / Leibrentenfaktor = monatliche Leibrente

285.000 Euro / 12 Monate / 10,113 = 2.348 Euro

Der Käufer zahlt monatlich also 2.348 Euro für das Haus an Herrn B.

Alternative zur Leibrente

Ein Haus ist nicht nur aufwendig in der Instandhaltung, sondern geht auch mit hohen laufenden Kosten einher. Gerade, wenn es keine Erben gibt, ist es nicht selten die bequemere Variante, im Alter in eine kleinere Wohnung umzuziehen und das Haus zu verkaufen.

Ein Vorteil ist hier auch, dass Sie den vollen Wert der Immobilie als Kaufpreis ansetzen können und damit einen wesentlich höheren Preis erzielen als den Betrag, den ein Kreditgeber bei einer Umkehrhypothek veranschlagen würde.

Die monatlichen Mietkosten sind in der Regel deutlich geringer, sodass die Rendite aus dem Verkauf die monatliche Rentenzahlung deutlich aufwerten kann.

Fazit

Leibrente und Umkehrhypothek bieten für Rentner*innen Vorteile in puncto Laufzeit, Rentenhöhe und Zinssatz. Auch ist sichergestellt, dass sie möglichst bis zu ihrem Lebensende in den eigenen vier Wänden wohnen können. Allerdings sind die Produkte vergleichsweise teuer, sodass sich als Alternative die Überlegung lohnt, die Immobilie zu veräußern. Entscheiden Sie sich dennoch für eine dieser Formen der Rentenaufstockung, ist die sorgfältige Prüfung der Vertragsunterlagen ebenso unabdingbar wie eine unabhängige Wertermittlung.

Weiterführende Informationen und hilfreiche Links

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2021-04-15T23:56:01+02:00Februar 2nd, 2021|Pflegekasse & Pflegefinanzierung|